ที่ดิน 50 ไร่ ของ บมจ.อสมท (MCOT) ถือเป็น "ขุมทรัพย์" ชิ้นสำคัญและเป็นไพ่ใบสุดท้ายในการพลิกฟื้นธุรกิจขององค์กรท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมสื่อ นี่คือสรุปประวัติความเป็นมาและคาดการณ์ทิศทางในอนาคตของที่ดินแปลงนี้ครับ
มหากาพย์ที่ดิน 50 ไร่
ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในทำเลทองระดับ "Super Prime" ของกรุงเทพมหานคร โดยมีประวัติและบริบทที่น่าสนใจดังนี้ ทำเลที่ตั้ง อยู่บริเวณย่านพระราม 9 - รัชดาภิเษก ติดกับศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และที่สำคัญคืออติดกับกับใกล้ สถานีรถไฟฟ้า MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งปัจจุบันเป็นจุดตัด (Interchange) ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม ทำให้ศักยภาพของที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
จุดเริ่มต้นของการผลักดัน ตลอดช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา อสมท พึ่งพารายได้จากสัมปทานสื่อและค่าโฆษณาเป็นหลัก แต่เมื่อเข้าสู่ยุคทีวีดิจิทัลและสื่อออนไลน์ รายได้หลักลดลงอย่างหนัก อสมท จึงมีนโยบายนำสินทรัพย์ (Asset) ที่มีอยู่มาสร้างรายได้เชิงพาณิชย์เพื่อชดเชยธุรกิจสื่อ
มิ่งขวัญ แรงสุวรรณ์ อดีตกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ อสมท จึงมีไอเดียจะพัฒนาพื้นที่ทั้งหมดเป็น มีเดีย คอมเพล็กซ์ ศูนย์กลางสื่อมวลชนระดับโลก พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในการสื่อสารให้สุดๆ แล้วเชิญ สำนักข่าวต่างประเทศ สื่อชั้นนำเขามาอยู่ในนี้ แต่ ..เกิดอุบัติเหตุ ปฎิวัติ พ.ศ. 2549 มิ่งขวัญพ้นจากตำแหน่งไป หลังจากนั้นไม่มีใครสานต่อการพัฒนาที่ดินนี้ต่อมาได้เลย
อุปสรรคและความล่าช้า แม้จะมีความพยายามนำที่ดินออกประมูลหาเอกชนมาร่วมลงทุนมาหลายยุคหลายสมัยผู้บริหาร แต่โครงการต้องล่าช้าออกไปหลายปี เนื่องจากติดข้อจำกัดหลายประการ เช่น ขั้นตอนตามกฎหมายว่าด้วยการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (PPP) ที่ต้องใช้เวลาศึกษาอย่างละเอียด
การประเมินมูลค่าที่ดินและผลตอบแทนที่เหมาะสม สถานการณ์เศรษฐกิจและวิกฤตโควิด-19 ทำให้ต้องนำรูปแบบโครงการกลับมาทบทวน (Feasibility Study) ใหม่ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
เหตุผลจริงๆ ที่เอาที่ดินไปขายต่อไม่ได้เพราะ ถ้าขาย ถือเป็นการเอาที่ดินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ของการได้มาซึ่งที่ดิน คือ เพื่อกิจการของ อสมท ตามเรื่องที่ มิ่งขวัญ ทำไว้ ด้วยเหตุนี้ผู้บริหารอสมท หลังมิ่งขวัญ จึงไม่มีใครกล้าลงนามให้ขายที่ดินได้ เพราะกลัวโดนคดี
คาดการณ์อนาคตและทิศทางการพัฒนา
ในอนาคต หากโครงการนี้สามารถเปิดประมูลและได้ข้อสรุปกับเอกชน คาดการณ์ว่าทิศทางของที่ดิน 50 ไร่จะออกมาในหลายรูปแบบ เช่น โครงการมิกซ์ยูสระดับเมกะโปรเจกต์ (Mega Mixed-Use Project) เนื่องจากขนาดที่ดินกว้างขวางและมูลค่าที่ดินสูงมาก การพัฒนาจะไม่ออกมาในรูปแบบเดี่ยวๆ แต่จะเป็นคอมเพล็กซ์ผสมผสานที่ครบวงจร ประกอบไปด้วย
อาคารสำนักงานเกรด A รองรับการขยายตัวของย่าน New CBD (พระราม 9) พื้นที่ค้าปลีกและไลฟ์สไตล์ (Retail & Lifestyle): ศูนย์การค้าหรือพื้นที่จัดกิจกรรมระดับชาติ
หรือจะพัฒนาเป็นโรงแรมและที่พักอาศัย โรงแรมเพื่อรองรับนักธุรกิจและนักท่องเที่ยว รวมถึงคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)
การพัฒนามาของกลุ่มทุนยักษ์ การพัฒนาพื้นที่
ด้วยความได้เปรียบของการอยู่ติดสถานี Interchange โครงการนี้จะถูกออกแบบให้เชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้าใต้ดินโดยตรงแบบไร้รอยต่อ (Seamless Integration) ดึงดูดทั้งปริมาณผู้คน (Traffic) และเพิ่มมูลค่าให้กับพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์
การแข่งขันของกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ โครงการระดับนี้คาดว่าต้องใช้เม็ดเงินลงทุนในการก่อสร้างและพัฒนาหลายหมื่นล้านบาท รวมกับค่าเช่าที่ต้องจ่ายให้ อสมท ทำให้ผู้ที่จะเข้ามาประมูลได้ต้องเป็นกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับท็อปของประเทศ (เช่น กลุ่มเซ็นทรัล, กลุ่มทีซีซี, หรือกลุ่มร่วมทุนใหญ่ๆ) โดยมีแนวโน้มสูงที่จะเป็นการทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 - 50 ปี
จุดเปลี่ยนสำคัญของ อสมท ขายไม่ได้ ให้เช่าดีกว่า
หากทำสำเร็จ ที่ดินแปลงนี้จะเปลี่ยนโครงสร้างรายได้ของ อสมท จาก "บริษัทสื่อ" ไปสู่การเป็น "ผู้บริหารสินทรัพย์" (Asset Management) เงินก้อนใหญ่จากค่าธรรมเนียมแรกเข้า (Upfront Fee) และรายได้ระยะยาวจากค่าเช่ารายปี จะเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่ช่วยต่อลมหายใจและพลิกฟื้นสถานะทางการเงินของ อสมท ได้ในระยะยาว
โมเดลธุรกิจ แบบ เช่า คือ ทางออก ก่อนหน้านี้ วู๊ดดี้ วุฒิธร มิลินทจินดา เคยประสบความำสำเร็จด้วยการ เช่าที่มาจัดงาน "S2O LAND" สำหรับจัดงานเทศกาลดนตรีระดับโลกในช่วงสงกรานต์ปี 256 เรียกได้ว่าได้รับการตอบรับแบบล้นหลาม ดังนั้นโอกาสในการเปิดประมูลให้เช่าระยะยาว ที่อสมท.ทำอยู่ น่าจะเป็นทางออกที่ทำได้สำเร็จ
เหตุผลทางความเชื่อ คำขอที่ไปไม่ถึง
ต่อไปเป็นเรื่องความเชื่อ มีเหตุผลที่ดูเป็นเรื่องความเชื่อ คนไทยเวลาจะทำอะไรกับสถานที่ ที่ดิน ที่อยู่ มักจะขอ เจ้าที่ สำหรับที่ดิน 50 ไร่ เหตุผลที่ทำอะไรกับที่ไม่ได้ เคยมีผู้ใหญ่ที่ใช้ชีวิตอยู่บริเวณนั้นมานานหลายสิบปี เล่าให้ฟังว่า เหตุผลที่ทำอะไรกับที่ไม่ได้ เพรขอผิดอนุญาต ไม่ถูกต้อง
ถ้าย้อนดูประวัติศาสตร์ท้องถิ่น สำหรับห้วยขวาง ดินแดง เปที่ดินดินดินดินดินเจ้าของที่เป็น ไทยเชื้อสายจีน กับ คนไทยที่นับถือศาสนาอิสลาม โดยเฉพาะตรงอสมท. เป็นแขก แบบชัดเจน
ใครเคยผ่านไปผ่านมาแถวนี้สัก 40-50 ปีที่แล้ว จะเคยเห็นภาพแขกจูงวัวเดินไปมา ผู้เก่าคนแก่เคยเล่าว่า เขามีความเชื่อเรื่องเจ้าที่ และเคยขอพรบางอย่าง สำเร็จ การแก้บน หรือตอบแทนพรที่ได้ทำโดยการเอาอาหารมุสลิม แกงถั่ว แกงมัสมันแพะ แกงกุรุหม่า โรตี ฯลฯ แกงอินเดียโบราณมาแก้บน
“คนแถวนี้สอนกันมาแบบนี้ แล้วก็มีความสำเร็จตามที่ต้องการ เรื่องนี้มีคนทราบไม่มาก เป็นเรื่องความเชื่อ เป็นไปได้ที่ทำอะไรแล้วติดขัดเพราะทำไม่ถูกต้อง เรื่องนี้เป็นเรื่องความเชื่อเฉพาะบุคคลที่เคยได้รับทราบและเห็นมากับตา ก็แล้วแต่ใครจะเชื่อว่าทำแบบไหนถึงจะเหมาะสม” ผู้ใหญ่ท่านนั้น
