อสังหาฯ ไทยสิ้นปี 68
วิกฤตเชิงโครงสร้าง หรือแค่พักหายใจยาว?
ตลอดช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเดินอยู่ในภาวะ ‘ซบเซาต่อเนื่อง’ จากแรงกดดันรอบด้าน ตั้งแต่เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนระดับสูง เงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองและเหตุการณ์ไม่คาดฝัน อย่างภัยธรรมชาติ ทั้งที่ในเชิงโครงสร้าง อสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย เชื่อมโยงตั้งแต่ภาคก่อสร้าง วัสดุ แรงงาน การเงิน ไปจนถึงการบริโภคในประเทศ แต่เมื่อเข้าสู่ปลายปี 2568 คำถามใหญ่ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาคือ
“อสังหาฯ ไทยกำลังชะลอตัวตามวัฏจักร หรือกำลังเผชิญวิกฤตเชิงโครงสร้างที่ลากยาวกว่าที่เคย?”
วัฏจักรขาลง…ที่หักหัวพร้อมกันทั้งระบบ
มุมมองจาก กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ชี้ชัดว่า หากประเมินจากตัวชี้วัดหลักของตลาด ทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน ภาพที่สะท้อนออกมาคือ “การหดตัวพร้อมกันเกือบทุกมิติ”
“ถ้าแบ่งวัฏจักรเศรษฐกิจเป็นช่วงขยายตัว-พีค-หดตัว-ฟื้นตัว วันนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในช่วง Contraction อย่างชัดเจน”
ไม่ว่าจะเป็นยอดขาย ยอดโอน การเปิดโครงการใหม่ หรือการขออนุญาตก่อสร้าง ล้วนส่งสัญญาณเดียวกันว่า ตลาดกำลัง ‘หักหัวลง’ พร้อมกัน ซึ่งแตกต่างจากการชะลอรอบก่อนๆ ที่มักกระทบเฉพาะบางเซกเมนต์
อสังหาฯ สิ้นปี 68 ‘ฟองสบู่เงียบ’ หรือ ‘วิกฤตเชิงโครงสร้าง’
อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ไม่มองว่าสถานการณ์ปัจจุบันคือ ‘ฟองสบู่แตก’ ในความหมายคลาสสิก เพราะไม่ได้เกิดจากดีมานด์เก็งกำไรที่พุ่งเกินจริงแล้วหายไปฉับพลัน
แต่สิ่งที่ตลาดกำลังเผชิญคือ Perfect Storm หรือพายุปัจจัยลบหลายลูกที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกัน ได้แก่
• เศรษฐกิจไทยเติบโตต่ำกว่าศักยภาพ
• หนี้ครัวเรือนสูง กระทบกำลังซื้อโดยตรง
• ความเชื่อมั่นผู้บริโภคสั่นคลอน จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวต้นปี 2568
• แรงกดดันด้านกระแสเงินสดและฐานะทางการเงินของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายที่พึ่งพาหุ้นกู้
ซึ่งทั้งหมดนี้ ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้แค่ ‘พักตัว’ แต่กำลังถูกทดสอบความแข็งแรงเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริง
เช็กสุขภาพตลาด “ยังไม่ทรุด แต่ยังไม่ฟื้น”
หากมองจากข้อมูลเชิงปริมาณ สถานการณ์อาจ ‘ไม่เลวร้ายสุดขั้ว’ แต่ก็ยังห่างไกลคำว่า ‘ฟื้นตัว’
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ระบุว่า ครึ่งแรกปี 2568 สต๊อกที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ราว 220,000 ยูนิต ลดลงเกือบ 4% เมื่อเทียบปีก่อน สะท้อนว่าผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ และพยายามระบายสต๊อกเพื่อปรับสมดุลกับดีมานด์ที่หายไป
ขณะที่ภาพรวมยังไม่เห็นการทำ Fire Sale เป็นวงกว้าง มีเพียงบางโครงการหรือบางทำเลที่ลดราคาแรง ซึ่งอาจเกิดจากปัญหาสภาพคล่องเฉพาะตัว
จุดเปราะบางจริง “คนทำงานซื้อบ้านไม่ได้”
สำหรับความเสี่ยงเชิงโครงสร้างที่ชัดที่สุดของอสังหาฯ ไทยในวันนี้ คือ Housing Affordability หรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนทำงาน
ในช่วง 13 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านและคอนโดปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.5% ขณะที่รายได้เพิ่มเพียง ประมาณ 3% เท่านั้น ช่องว่างนี้สะสมจนทำให้เกิดผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคจำนวนมาก
ผลลัพธ์คือพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนจาก ‘ซื้อ’ เป็น ‘เช่า’ โดยข้อมูลจากแพลตฟอร์มออนไลน์ LivingInsider ระบุว่า ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจนมีสัดส่วนเกือบ 40% ของตลาด
ตลาดหดทุกทำเล ทุกระดับราคา
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ หดตัว ครบทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น
• กรุงเทพฯ หรือภูมิภาค
• บ้านแนวราบหรือคอนโด
• ระดับราคาล่าง กลาง หรือบน
Krungthai COMPASS ชี้ว่า ยุคการพัฒนาเพื่อ Mass Market ได้จบลงแล้ว ผู้ประกอบการที่อยู่รอดจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ด้วย 3 คีย์เวิร์ดสำคัญ
“Valuable - Targeted - Downsizing”
เน้นความคุ้มค่า เจาะกลุ่มชัด ลดขนาดโครงการ เพื่อรักษากระแสเงินสด
KKP มอง อสังหาฯ ฟื้นช้า ยืดเยื้ออีก 2-3 ปี
ฝั่ง ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินตรงกันว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วงปี 2568-2569 ยังอยู่ในช่วงปรับฐาน และยอดขายจะไม่กลับไปแตะระดับก่อนโควิดในเร็ววัน
โดย วิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ชี้ถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2568 ซึ่งคาดอยู่ที่ราว 3 แสนหน่วย ต่ำสุดในรอบ 7 ปี และมีแนวโน้มชะลอตัวต่ออีก 2-3 ปี โดยกลุ่มที่น่าห่วงคือ คอนโดมิเนียม และบ้านราคาสูง ที่มีสต๊อกสะสมจำนวนมาก
อสังหาฯ 2569 ชะลอแต่ไม่ดับ
แม้ภาพรวมปี 2569 ยังซบเซา KKP มองว่าการหดตัวจะเริ่มชะลอลง เหลือประมาณ 6% จากดีมานด์เพื่ออยู่อาศัยจริงที่ค่อยๆ ฟื้น บวกกับแรงหนุนจากนโยบายรัฐบาลใหม่ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน
โอกาสยังมีในทำเลที่ได้อานิสงส์รถไฟฟ้า และจังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ รวมถึงตลาด บ้านมือสอง ที่ปี 2568 มียอดโอนสูงถึง 56% ของตลาดทั้งหมด
อสังหาฯ วิกฤตที่บังคับให้ ‘เลือกอยู่’
อสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ปลายปี 2568 ไม่ใช่ ‘วิกฤตแบบฟองสบู่แตก’ แต่คือ ‘วิกฤตเชิงโครงสร้าง’ ที่บังคับให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องปรับตัวจริง
ตลาดจะไม่กลับไปโตแรงเหมือนอดีตในเร็ววัน และการฟื้นตัวจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ใครที่ยังยึดโมเดลเดิมอาจถูกทิ้งไว้ข้างหลัง ขณะที่ผู้เล่นที่เข้าใจดีมานด์จริง คุมต้นทุนได้ และเลือกทำเลแม่นยำ ยังมีโอกาส ‘อยู่รอดและเติบโต’ ในเกมที่ยากขึ้นกว่าเดิม
อสังหา 2569 จึงไม่ใช่ ‘ปีแห่งการรีบาวด์แรง’ แต่คือ “ปีแห่งการ ‘คัดกรองผู้เล่น’ อย่างแท้จริง”
