จากการเปิดเผยของ บลจ.วรรณ ระบุว่า วันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด ROH ไม่มาซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์โรงแรมตามสัญญา ทำให้กองทรัสต์ต้องแจ้งทรัสตีให้ดำเนินมาตรการต่าง ๆ ทั้งการส่งหนังสือให้ ROH ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 30 วัน การให้ Starwood เข้ามาบริหารโรงแรมชั่วคราว และการขอผ่อนผันหนี้กับธนาคารออมสิน
ในมุมของกองทรัสต์ เรื่องนี้ถือเป็นการไม่ปฏิบัติตามสัญญา เพราะวันครบกำหนดได้ผ่านพ้นไปแล้ว ส่งผลให้แผนชำระหนี้และคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนต้องหยุดชะงัก
แต่ฝั่ง ROH อธิบายต่างออกไป โดยระบุว่า บริษัทไม่ได้ปฏิเสธการซื้อคืน และไม่ได้มีปัญหาด้านสภาพคล่องหรือเงินทุน หากแต่เห็นว่าวิธีการชำระราคาที่ MFC ในฐานะทรัสตีแจ้งมา ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ในสัญญา บริษัทจึงไม่สามารถดำเนินการตามวิธีดังกล่าวได้ และอยู่ระหว่างดำเนินกระบวนการซื้อคืนให้เป็นไปตามข้อสัญญา กล่าวอีกนัยหนึ่ง ทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งว่า ‘ต้องซื้อคืนหรือไม่’ แต่โต้แย้งกันว่า ‘ต้องดำเนินการซื้อคืนอย่างไร’
ทำไมผู้ถือหน่วยลงทุนจึงกังวล
สำหรับผู้ถือหน่วย GROREIT ประเด็นสำคัญไม่ใช่ข้อกฎหมายเพียงอย่างเดียว แต่คือกระแสเงินสด เดิมกองทรัสต์วางแผนใช้เงิน 4,873 ล้านบาทจากการขายทรัพย์สินคืนแก่ ROH ไปชำระหนี้ธนาคาร คืนเงินให้ผู้ถือหน่วย และเข้าสู่กระบวนการเลิกกองทรัสต์
เมื่อการซื้อคืนยังไม่เกิดขึ้นตามกำหนด ทุกขั้นตอนจึงต้องเลื่อนออกไป และทำให้ความไม่แน่นอนเพิ่มขึ้น แม้ว่าสุดท้ายการซื้อคืนอาจเกิดขึ้นในภายหลังก็ตาม
หากตกลงกันไม่ได้ อาจเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย
ในทางธุรกิจ ข้อพิพาทลักษณะนี้มักไม่ได้จบลงเพียงการออกหนังสือชี้แจง หากทั้งสองฝ่ายยังตีความเงื่อนไขในสัญญาไม่ตรงกัน ก็อาจต้องใช้กระบวนการเจรจา การไกล่เกลี่ย หรือแม้แต่การอนุญาโตตุลาการหรือศาล เพื่อวินิจฉัยว่าวิธีปฏิบัติของฝ่ายใดเป็นไปตามสัญญา
ดังนั้น สิ่งที่ตลาดกำลังติดตามจึงไม่ใช่เพียงว่า ROH จะซื้อคืนหรือไม่ แต่คือทั้งสองฝ่ายจะหาข้อยุติร่วมกันได้เร็วเพียงใด
บททดสอบของตลาด REIT ไทย
เหตุการณ์ครั้งนี้ยังสะท้อนความสำคัญของโครงสร้าง REIT ในประเทศไทย REIT จำนวนมากมีการกำหนดเงื่อนไขซื้อคืน การเช่าระยะยาว หรือสิทธิของผู้เช่าหลักไว้อย่างละเอียด หากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับการตีความสัญญา ย่อมส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้ลงทุน เพราะมูลค่าหน่วยลงทุนขึ้นอยู่กับความแน่นอนของกระแสเงินสดและการบังคับใช้สัญญา
ด้วยเหตุนี้ สิ่งที่นักลงทุนต้องติดตามต่อจากนี้คือ ข้อสรุประหว่าง ROH กับทรัสตีว่าจะสามารถดำเนินการซื้อคืนตามสัญญาได้หรือไม่ และจะส่งผลต่อการคืนเงินผู้ถือหน่วย รวมถึงความเชื่อมั่นต่อตลาด REIT ไทยในระยะยาวอย่างไร
