ซื้อบ้าน-คอนโด ทำไมต้องเช็ก! EIA ผ่านหรือยัง?

การซื้อบ้านหรือคอนโดใหม่คือการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต หลายคนมักโฟกัสที่ทำเล ราคา และดีไซน์โครงการ แต่มีอีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญไม่แพ้กันและไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ “รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA เพราะเหตุใดหรือ?...เพราะการผ่าน EIA ไม่ใช่แค่เรื่องเอกสารทางกฎหมาย แต่ยังเป็นเหมือนเครื่องหมายการันตีว่า โครงการนั้นได้รับการพิจารณาและออกแบบมาเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้างอย่างเหมาะสม

DDproperty ในเครือ PropertyGuru Group แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนคนหาที่อยู่อาศัย มาทำความเข้าใจ ‘ความสำคัญของ EIA’ ที่ต้องเช็กให้ชัวร์ เพื่อความมั่นใจทั้งวันนี้และอนาคต

EIA คืออะไร? ทำไมต้องมี

EIA (Environmental Impact Assessment) คือรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นรายงานที่กฎหมายบังคับให้โครงการอสังหาริมทรัพย์บางประเภทต้องจัดทำ ก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกประเภท และยื่นไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้พิจารณา ส่วนในกรุงเทพฯ จะมีการพิจารณาโดยคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) พิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน กรุงเทพมหานคร

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้ต้องผ่านการอนุมัติ EIA มีรายละเอียดดังนี้

• โครงการบ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ในโครงการมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป
• โครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ดังนั้นโครงการคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) บางโครงการอาจไม่จำเป็นต้องทำ EIA เลยก็ได้

พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ได้กำหนดไว้ว่า โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้เมื่อผ่านการอนุมัติ EIA แล้วเท่านั้น จึงถือเป็นจุดเด่นที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะนำผลการอนุมัติ EIA นี้มาเป็นจุดขายในสื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ต่างๆ ช่วยเสริมสร้างความมั่นใจให้กับผู้ที่สนใจซื้อตั้งแต่ก่อนเปิดจอง ว่าโครงการนี้จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้อย่างแน่นอน

ความเสี่ยงถ้าซื้อโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA

• โครงการล่าช้า - กว่าจะปรับแก้จนผ่าน อาจกินเวลาเป็นปี
• ถูกระงับก่อสร้าง - เสี่ยงบ้านเสร็จไม่ทันตามสัญญา
• โครงการถูกยกเลิก - เงินที่จองไปอาจจม คืนยาก หรือได้ไม่ครบ
• ผลกระทบต่อคุณภาพชีวิต - หากไม่ผ่านเพราะออกแบบไม่เหมาะสม แสดงว่าโครงการอาจสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจริง

ผู้ซื้อเช็กอย่างไร?

• ถามตรง Developer ว่าโครงการผ่าน EIA แล้วหรือยัง
• ดูใบอนุญาต หรือหลักฐานประกอบ หากยังไม่ผ่าน อย่ารีบเซ็นสัญญา
• ติดตามข่าวสาร เพราะหลายครั้งมีการรายงานปัญหาโครงการที่ถูกสั่งระงับจากหน่วยงานรัฐ

ทำไมต้องใส่ใจเรื่องนี้?

เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดคือการลงทุนก้อนใหญ่ในชีวิต การเช็กว่าโครงการ ‘ผ่าน EIA แล้ว’ คือเกราะป้องกันความเสี่ยงให้ผู้ซื้อสบายใจได้มากขึ้นว่า เงินที่จ่ายไปจะไม่สูญเปล่า

ทั้งนี้ ในปี 2564 สผ. ได้จัดทำเอกสารเผยแพร่ “แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม โครงการอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน” เปิดโอกาสให้ชุมชนรอบข้างที่ได้รับผลกระทบจากการสร้างอาคารสูงบังทิศทางแดดและทิศทางลม สามารถคัดค้านการสร้างโครงการนั้น ๆ ได้ รวมทั้งกำหนดให้ “เจ้าของอาคาร” ใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) เพื่อแสดงทิศทางเงาของอาคารและประมวลทิศทางลมหลังก่อสร้างในทำเลนั้น ๆ แม้แนวทางการศึกษาดังกล่าวยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ แต่ได้สร้างแรงกระเพื่อมเป็นวงกว้างในภาคอสังหาฯ ทั้งในมุมชุมชนรอบข้างที่จะมีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นและลดปัญหาสุขภาพ ขณะที่ผู้ประกอบการก็มีต้นทุนในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และอาจส่งผลให้การยื่นขอ EIA ใช้ระยะเวลาพิจารณายาวนานขึ้นเช่นกัน

ดังนั้น ผู้บริโภคจึงควรเลือกซื้อโครงการอสังหาฯ ที่ผ่านการอนุมัติ EIA เรียบร้อย เพื่อลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาในภายหลัง หรือหากเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการขอ EIA ก็ควรเลือกซื้อโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีความน่าเชื่อถือ มีความมั่นคงทางการเงิน และพร้อมรับผิดชอบหากเกิดปัญหาจากการขอ EIA